ГоловнаСтаттіСтрахування титулу

Страхування титулу

Страхування титулу. Захист операцій на вторинному ринку житла

2009-10-12 14:46:00

Покупець нерухомості повинен знати: як би ретельно рієлтор, нотаріус або реєстратор не перевіряли юридичну чистоту операції, повній гарантії, що вона не буде будь-коли оспорена колишніми господарями, все ж немає. Згідно статистиці кожен сотий власник житла позбавляється своїх прав по не залежних від нього причинах.Найбільший відсоток конфліктів на ринку житла доводиться на спори про недійсність операцій. За останні декілька років приводи для суперечок з прав власності помітно змінилися. З одного боку, пішли в минуле претензії, пов'язані з дефектами при приватизації, характерні для початку 1990-х; менше стало шахрайства і відвертого криміналу. З іншого боку, істотно збільшилося число об'єктів нерухомості, що обертаються на ринку, а також доля квартир з історією переходу прав власності, то есть що "пережили" декілька операцій. У Москві і області щорік здійснюється понад 100 тис. операцій з нерухомістю. Виросла кількість квартир, які мають дефекти в історії або потенційно несуть в собі ризик суперечки про право власності.Судова практика стоїть на тому, що визнання однієї з попередніх операцій з нерухомістю недійсною автоматично спричиняє за собою недійсність всіх подальших операцій. Потерпілим при цьому виявляється останній власник. Прийнята торік додаткова стаття до Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним" про добросовісний набувальник не вирішує повною мірою проблему захисту прав останнього власника. Навіть якщо стаття спрацює і суд винесе ухвалу на користь однієї із сторін, розмір передбаченої компенсації не перевищить 1 млн руб.На допомога покупцеві приходять професійні учасники ринку нерухомості. По-перше, рієлтори (агенти), які підбирають житло відповідно до параметрів, названнимі клієнтом, і супроводжують операцію. По-друге, нотаріуси, які засвідчують операцію. І нарешті державний орган по реєстрації прав і операцій, який разом з реєстрацією здійснює правову експертизу укладеної операції.У перелік рієлторських послуг окрім посередницької діяльності по висновку операцій і допомоги в оформленні документів входить перевірка так званої юридичної чистоти операції (включає збір і аналіз документів, що свідчать про попередні операції, з'ясування інформації про користувачів житлового приміщення) і надання гарантій цієї перевірки.В той же час потрібно враховувати, що результати перевірки юридичної чистоти засновані виключно на інформації, що міститься на матеріальному носієві, тобто в письмовому документі. Рієлтори практично не в змозі особисто зустрітися з кожним з попередніх власників або користувачів і взнати обставини, супутні здійсненню операції, встановити факт наявності прав на житло яких-небудь неврахованих осіб напрімер малолітніх дітей, не зареєстрованих в приміщенні і не вписаних в паспорт батьків. Крім того, існують обставини, які неможливо ні зафіксувати в документах, ні виявити при особистих зустрічах, наприклад факт здійснення операції під впливом насильства або загрози, в результаті підкупу службовця організацій, що забезпечують експлуатацію нерухомості, працівника органів внутрішніх справ або нотаріуса. Та і само думка агента про законність здійснюваної операції може бути помилковою. А не виявлені при перевірці ризики надалі здатні послужити підставою для припинення права власності клієнта.За законодавством рієлтор несе відповідальність за прострочення і надання неякісних послуг. В разі позбавлення права власності клієнта на придбану нерухомість агент не зобов'язаний відшкодовувати вартість об'єкту. Його відповідальність може виразитися лише в поверненні отриманої винагороди і сплаті штрафу. Більш того, рієлтор не повинен брати на себе відповідальність действія третіх осіб, здатних оспорити операцію після закінчення якогось часу, оскільки його послуги в основному стосуються посередництва між сторонами. Агент не має резервних фондів для покриття витрат на виплату вартості квартири своєму клієнтові, якщо останній втратить право на житлі за рішенням суду. У свій час деякі крупні рієлторськие компанії широко упроваджували так звані гарантійні зобов'язання, в яких проголошували гарантію юридичної чистоти операції і фінансового захисту. Проте ці гарантії відносилися лише до останньої операції і не покривали ризики в історії квартири. Останніми роками спостерігається відхід від даної практики і зростаючий інтерес агентів до страхування титулу.У всьому світі будь-які ризики в комерційній діяльності підлягають страхуванню. Поліс страхування професійної відповідальності може бути і в рієлтора, але він поширюється на випадки, коли клієнт пред'являє позов до агента про відшкодування заподіяних ним збитків. Для виплати страхового відшкодування по догіворв страхування професійної відповідальності рієлторов необхідне вирішення суду, що зобов'язало агента відшкодувати збитки. При заперечуванні ж операції сторонами є продавець і покупець, а рієлтор стороною в справі не є. У цьому відмінність полісу страхування професійної відповідальності агентів від страхування конкретної операції (страхування права власності клієнта на випадок заперечування операції або його прав на житло) .Прі нотаріальному посвідченні операцій з нерухомістю теж існують обставини, які не можуть бути перевірені нотаріусом. Наприклад, нотаріальна перевірка прав продавця на відчужуване майно не включає перевірку прав інших колишніх власників або користувачів цього майна. Тобто перевірці підлягають лише права продавця. Нотаріус також не в змозі напевно встановити права подружжя на загальну власність, а це має значення для визначення правомірності розпорядження нерухомістю або її придбання, оскільки відсутність (наявність) соответствующего штампу в паспорті не служить доказом того, що людина в браку не полягає (полягає) .Прі з'ясуванні дієздатності громадян і правоздатності юридичних осіб нотаріуси не запрошують інформацію в судових органів про позбавлення або обмеження дієздатності громадянина, а в органів, що здійснюють реєстрацію організацій, — зведення про дійсну правоздатність юридичної особи. В той же час здійснення операції недієздатним або обмежено дієздатним громадянином або неправоздатною юридичною особою є підставою для визнання її недійсною. Відомі випадки, коли стан нервового потрясіння, алкогольного або наркотичного сп'яніння продавця у момент реєстрації договору (про що нотаріус не міг знати) служило підставою для визнання операції недійсною.При нотаріальній перевірці операції на відповідність нормам закону відбувається перевірка законності лише останньої операції і лише в певних межах.Зі всього вищесказаного витікає вивід: нотаріус не в состоянні бути гарантом законності операції. Покласти на нього відповідальність за збитки, понесені унаслідок вирішення суду про визнання засвідченої ним операції недійсною, практично неможливо, оскільки відповідальність нотаріуса настає в разі здійснення нотаріальної дії, що перечить законодавству, а це порушення відсутнє.Завершуюча стадія здійснення операції — державна реєстрація операції і прав на нерухомість. Її порядок не передбачає збору інформації, підтверджуючої відсутність яких-небудь прав на об'єкт нерухомості в третіх осіб (наприклад, неврахованих спадкоємців згідно із законом або заповіту) .Таким чином, ні рієлтори, ні нотаріуси, ні система реєстрації не дають стовідсоткового захисту прав власників нерухомості, тому додатковим захистом і гарантією стає страхування права власності, створене в цілях захисту господаря від правопрітязаній третіх осіб на придбане житло.Учасники ринку нерухомості справедливо визнають, що єдиной гарантією фінансового захисту при здійсненні операції з нерухомістю є поліс страхування права власності — страхування титулу. Не даремно при іпотеці кредитні організації, що не переживають (на відміну від деяких рієлторов) почуття псевдоконкуренції до страховиків, давно включили страхування титулу в програму страхового захисту іпотеки разом із страхуванням предмету застави (квартири), життя і здоров'я позичальника.Фахівці включають в страхове покриття можливі ризики, прояв яких спричиняє за собою припинення права власності. Тобто страховий захист може покривати ризик втрати права власності на нерухомість за рішенням суду, у тому числі по підставах, передбачених ст. 168-179, 302 ГК РФ. Об'єм покриття обирає страховик



Ділова активність будівельних організацій

Ділова активність будівельних організацій Росії в 2-м кварталі 2008 року виросла Ділова активність будівельних організацій Росії в 2-м кварталі 2008 року виросла в порівнянні з 1-м кварталом. Такі виводи отримані...
Анненгофськая гай

Анненгофськая гай Анненгофськая гай. Дивна штука життя. Найгеніальніші плани вона деколи обертає ванекдот, а буває і навпаки: анекдот, жарт, витівка народжують ідеї століття. Кпрімеру, лефортовський фокус Бірона з "деревами-примарами" совершилнастоящий...



Заповідати? Подарувати? Продати?

Заповідати? Подарувати? Продати? Поради багатим спадкоємцям Про складання заповіту замислюються навіть самі переконані оптимісти. А хто з нас не мріяв стати багатим спадкоємцем? Особливо коштовне майно, до якого, поза сумнівом,...

Дивіться також



Офісний бізнес

Офісний бізнес - один з найбільш прибуткових бізнесів в світі Офіс потрібний практично для будь-якого виду людської діяльності - тій, що називається роботою. Тому офісний бізнес - один з найбільш...




(c) Ринок нерухомості :: Огляд ринку нерухомості, Обмін досвідом. Прогнози і тенденції розвитку ринку нерухомості